Sistem ve Hesaplama Nasıl Çalışır?

Tasarruf Finansmanı (halk arasındaki adıyla "Evim Sistemleri"), bireylerin bir araya gelerek oluşturdukları tasarruf grupları aracılığıyla faizsiz bir şekilde konut veya taşıt sahibi olmalarını sağlayan bir finansman modelidir. Bu sayfa, hem bu sistemin temel işleyişini hem de bu hesaplama aracının arkasındaki şeffaf finansal mantığı açıklamaktadır.

Sistemin Temel İşleyişi

Sistemin temel mantığı, "imece" usulüne dayanır. Katılımcılar her ay belirli bir miktar taksit öderler. Bu taksitler ortak bir havuzda toplanır ve bu havuzda biriken para ile her ay bir veya birkaç katılımcı ev veya araba sahibi olur.

  1. Sözleşme: Almak istediğiniz konut veya aracın değerini belirlersiniz. Bu değere göre aylık taksitleriniz ve toplam vade sayınız hesaplanır. Ayrıca, şirketin hizmet bedeli olan "organizasyon ücreti" de bu aşamada belirlenir.
  2. Tasarruf Dönemi: Sözleşme sonrası taksitlerinizi ödemeye başlarsınız. Ödediğiniz taksitler havuzda birikir.
  3. Teslimat: Evinizi veya arabanızı alacağınız tarih, seçtiğiniz modele göre belirlenir:
    • Çekilişli Model: Her ay noter huzurunda yapılan çekilişle o ay kimin teslimat alacağı belirlenir. Şansınıza bağlı olarak teslimatı vadenin başında da sonunda da alabilirsiniz.
    • Çekilişsiz (Sıra Tespitli) Model: Sözleşme anında teslimat tarihiniz bellidir. Genellikle vadenin ortalarında bir tarih belirlenir. Peşinat ödemek, teslimat tarihini öne çekebilir.
  4. Borcun Bitimi: Teslimatı aldıktan sonra da taksitlerinizi ödemeye devam edersiniz ve borcunuz bittiğinde süreç tamamlanır.

⚠️ Kritik Varsayım: Konut Değer Artışı ve Ek Ödeme

Bu hesaplama aracı, Tasarruf Finansmanı ile Banka Kredisini adil bir zeminde (elma ile elma) karşılaştırabilmek için önemli bir varsayımda bulunur:

"Teslim tarihinde, başlangıçta hedeflediğiniz nitelikteki evi alabilmeniz için aradaki farkı cebinizden ödediğiniz varsayılır."

Bu varsayımın sebebi şudur:

  • Banka Kredisi: Evi bugün alırsınız. Evin fiyatı 1.000.000 TL ise, hemen 1.000.000 TL'lik eve sahip olursunuz.
  • Tasarruf Finansmanı: Evi gelecekte (örneğin 24 ay sonra) alırsınız. Enflasyon nedeniyle, bugün 1.000.000 TL olan evin değeri 24 ay sonra (örneğin) 2.500.000 TL olabilir.

Eğer hesaplamayı sadece sözleşme tutarı (1.000.000 TL) üzerinden yaparsak, 24 ay sonra alacağınız ev, başlangıçtaki evin kalitesinde olmayacaktır. Bu durumda iki finansman modelini kıyaslamak imkansız hale gelir.

Adil karşılaştırma için hesaplayıcı şunu yapar:

  1. Teslim ayına kadar geçecek süredeki enflasyonu hesaplar.
  2. Evin o tarihteki tahmini değerini bulur (Örn: 2.500.000 TL).
  3. Sizin sözleşme tutarınız (1.000.000 TL) yetersiz kalacağı için, aradaki farkı (1.500.000 TL) teslimat anında ek bir peşinat gibi ödediğinizi varsayar.

Bu "Ek Ödeme", aslında enflasyonun size yüklediği gizli bir maliyettir ve hesaplamadaki "Net Bugünkü Maliyet" (NBM) ile IRR sonuçlarına doğrudan etki eder. Bu sayede, "beklemenin maliyeti" de finansal tabloya dürüstçe yansıtılmış olur.

Hesaplayıcının Arkasındaki Finansal Mantık

Bu araç, "faizsiz" olarak sunulan bir sistemin gerçek maliyetini ortaya çıkarmak için iki güçlü finansal metrik kullanır: İç Verim Oranı (IRR) ve Net Bugünkü Değer (NBD).

1. İç Verim Oranı (IRR) - Sözleşmenin Gizli Faiz Oranı

En basit tanımıyla IRR, bu finansman modelinin size olan gerçek yıllık maliyet oranıdır. Bir nevi, bu sözleşmenin size özel "gizli faiz oranı" gibidir. Oran ne kadar düşükse, sözleşme sizin için o kadar avantajlıdır.

Neden Klasik Faiz Hesabı Yetersiz Kalır? Çünkü bu sistemde standart bir yatırım gibi önce para koyup sonra düzenli getiri almazsınız. Tam tersi, sürekli ödeme yapar ve gelecekte tek bir toplu para alırsınız. Bu durumu doğru analiz etmek için özel bir yöntem kullanıyoruz:

Doğru bir IRR hesaplaması için, gelecekte alacağınız paranın enflasyon karşısında aşınmış değerini (Bugünkü Değerini) hesaplayıp, bunu başlangıç maliyetlerinizle birleştirerek "Net Başlangıç Değeri" adını verdiğimiz bir başlangıç noktası oluşturuyoruz.

T0 Değeri = [Teslimatın Bugünkü Değeri] − [Peşinat + Org. Ücreti]

Bu yöntem, tüm nakit akışını standart bir finansal modele oturtur ve IRR'nin doğru bir şekilde hesaplanmasını sağlar. Sonuç kartında gördüğünüz iki farklı IRR, bu hesabın farklı detay seviyeleridir:

  • Fon Fırsat Maliyeti HARİÇ: Sadece enflasyon ve kira gibi temel maliyetleri dikkate alan temel IRR'dir.
  • Fon Fırsat Maliyeti DAHİL (Önerilen): Temel maliyetlere ek olarak, paranızı bir fona yatırsaydınız kazanacağınız potansiyel geliri (fırsat maliyetini) de hesaba katar. Bu, en kapsamlı ve gerçekçi maliyet göstergesidir.

2. Net Bugünkü Değer (NBD) - Projenin Bugünkü Net Maliyeti

Bu metrik, projenin size olan net maliyetini bugünün parasıyla TL cinsinden gösterir. Şu soruyu cevaplar: "Bu sözleşmedeki tüm maliyet ve faydaları bugünün alım gücüne çevirirsem, cebimden net olarak ne kadar para çıkmış olur?"

NBD (veya Net Bugünkü Maliyet - NBM), bir finansal kararı verirken kullanılabilecek en adil ve kapsamlı metriktir. Değeri ne kadar düşükse, o kadar iyidir.

Hesaplama şu adımlarla yapılır:

  1. Tüm Maliyetlerin Bugünkü Değeri Hesaplanır:
    • Başlangıç Maliyetleri: Peşinat ve Organizasyon Ücreti (zaten bugünün parasıdır).
    • Aylık Ödemeler: Gelecekteki tüm taksit, kira ve fırsat maliyetlerinin bugüne indirgenmiş toplamı.
    • Gecikme Maliyeti: Teslimatı beklerken varlığın değerinin enflasyonla artmasından doğan maliyet.
  2. Tüm Faydaların Bugünkü Değeri Hesaplanır:
    • Bu, sadece teslimatta alacağınız finansman tutarının bugünkü değeridir.

NBD = (Tüm Maliyetlerin Bugünkü Değeri) − (Tüm Faydaların Bugünkü Değeri)

Bu hesaplayıcı, bu karmaşık analizleri sizin için saniyeler içinde yaparak, finansal geleceğiniz için en doğru ve en bilinçli kararı vermenize olanak tanır.