Şikayetvar, X (Twitter) ve emlak forumları son dönemde aynı isyanla çalkalanıyor: "Param hazır ama ev alamıyorum!"
Peki, banka kredisiyle ev alınabilirken, Evim sistemiyle alım yaparken süreç neden tıkanıyor? Satıcılar neden kaçıyor? Bu sorun ne zaman çözülecek? İşte Tasarruf Finansman müşterilerinin en büyük kâbusu olan "Rayiç Bedel vs. Gerçek Değer" sorununun anatomisi.
Sorunun Kaynağı: Gayri Resmi Piyasa vs. BDDK Kuralları
Türkiye emlak piyasasında yıllardır süregelen bir alışkanlık var: Vergiden kaçınmak için evin tapudaki satış bedelini gerçek fiyatından değil, belediyenin belirlediği minimum tutar olan "Rayiç Bedel" üzerinden göstermek.
Örneğin; 4 Milyon TL'lik bir evin satışı sırasında satıcı, tapuda işlemi 1.5 Milyon TL olarak gösterip, aradaki farkı elden (açıktan) almak ister. Böylece hem %4'lük tapu harcını az öder hem de son 5 yıl içinde evi aldıysa çıkacak olan "Değer Artış Kazancı Vergisinden" kaçar.
Ancak Tasarruf Finansman Şirketleri (Eminevim, Fuzul, Birevim vb.), 2021 düzenlemeleriyle BDDK denetimine girmiştir ve bankalar gibi katı kurallara tabidir.
Şirketlerin kuralı nettir:
"Biz teslimat tutarını kuruşu kuruşuna, resmi banka yoluyla satıcının hesabına göndeririz ve tapuda bu tutarın aynısının yazılmasını şart koşarız."
İşte kilitlenme burada başlar. Şirket "Her şey resmi olmalı" derken, satıcı "Resmi olursa bana vergi çıkar, evi satmam" restini çeker.
Kullanıcılar Ne Diyor? (Şikayetvar ve X Analizi)
Sosyal medyada ve şikayet platformlarında yapılan analizlerde, mağduriyetin üç ana başlıkta toplandığı görülüyor:
- "Şirket Zorluk Çıkarıyor" Algısı: Birçok kullanıcı, "Şirket ödeme yapmamak için işi yokuşa sürüyor, satıcıyı kaçırıyor" diye düşünüyor. Oysa şirket, yasal olarak kara para aklama ve vergi kaçırma suçuna ortak olmamak için buna mecbur.
- Vergi Yükü Alıcıya Kalıyor: Satıcıyı ikna etmek isteyen alıcılar, "Tamam, çıkacak olan vergiyi ben ödeyeyim" demek zorunda kalıyor. Bu da evin maliyetini yüz binlerce lira artırıyor. Bir X kullanıcısının dediği gibi: "Faizsiz ev alalım dedik, faizden kaçarken vergiye yakalandık."
- Krediye Uygun Ev Bulamama: Kullanıcılar, "Sistemdeki parama uygun ev buluyorum, satıcı tapu bedelini duyunca vazgeçiyor. Aylardır ev arıyorum, param eriyor" şeklinde sitem ediyor.
Ufukta Işık Var mı? "Gerçek Değer" Düzenlemesi
Piyasada konuşulan ve yakın gelecekte hayata geçmesi beklenen "Ekspertiz Zorunluluğu (Gerçek Değer)" düzenlemesi, bu sorunun tek kalıcı çözümü olarak görülüyor.
Devletin masasında olan plana göre; tapu satışlarında artık belediye rayici değil, SPK lisanslı uzmanların belirleyeceği "Gerçek Piyasa Değeri" esas alınacak.
Bu sistem geldiğinde ne değişecek?
Satıcı istese de tapuda fiyatı düşük gösteremeyecek. Devlet, "Evin değeri neyse tapuda o yazacak" diyeceği için, "Düşük gösterelim" pazarlığı tamamen bitecek. Herkes evin gerçek değerini beyan etmek zorunda kalacağı için, Tasarruf Finansman şirketlerinin "Resmi işlem yapalım" talebi, satıcı için bir "sorun" olmaktan çıkıp "yasal zorunluluk" haline gelecek.
Şu An Ne Yapabilirsiniz?
Düzenleme tam oturana kadar Evim sistemi müşterileri için en mantıklı stratejiler şunlar:
- 5 Yıl Kuralına Dikkat Edin: Evi alalı 5 yılı geçmiş satıcıları bulun. Bu kişilerde "Değer Artış Kazancı Vergisi" çıkmayacağı için, sadece tapu harcı farkını konuşarak ikna etmeniz çok daha kolaydır.
- Kurumsal Satıcılar: Müteahhit firmalar veya şirket üzerine kayıtlı konutlar fatura kesmek zorunda olduğu için genellikle bedeli tam göstermeye yatkındır.
- Şeffaf Pazarlık: Satıcıyla masaya otururken en baştan "Ödemem Tasarruf Finansman şirketinden gelecek, tapuda tam bedel göstermek zorundayız"diyerek kartlarınızı açık oynayın. Vakit kaybetmeyin.
Özetle;
Yaşadığınız sorun şirketlerin keyfi bir uygulaması değil, Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının kayıt dışı alışkanlıklarının bir sonucudur. "Gerçek Değer" uygulaması tamamen hayata geçtiğinde, bu mağduriyetler tarih olacak.