Tasarruf finansmanı mı, banka kredisi mi? Gerçek maliyet karşılaştırmasına böyle bakmalısın

Ev ya da araç almaya karar verdiğin anda ilk büyük soru geliyor:

“Tasarruf finansmanı mı daha mantıklı, yoksa banka kredisi mi?”

İki taraf da kendi ürününü parlak gösterir; birinde “faizsiz sistem” vurgusu, diğerinde “anında teslim” cazibesi vardır. Ama seni ilgilendiren tek şey şu:

👉 Toplamda ne kadar para harcayacağım ve bunun bugünkü değeri ne olacak?

Bu yazıda, tasarruf finansmanı ile banka kredisini karşılaştırırken:

• Sadece taksite değil,
• kira giderine, enflasyona ve fırsat maliyetine birlikte bakman için net bir çerçeve veriyoruz.

Ve tüm bunların sonunda, sitedeki tasarruf finansmanı maliyet hesaplayıcıyı merkeze alabileceğin bir anlatı kurmuş olacağız.

1. Önce iki modeli doğru tanımlayalım

Tasarruf finansmanı nedir?

Tasarruf finansmanı; konut, çatılı işyeri, taşıt gibi varlıkları faizsiz birikim modeliyle edinmeni sağlayan, BDDK tarafından lisanslanan ve denetlenen bir finansman yöntemidir.

Temel mantık:

• Bir grup kişiyle birlikte, belirli bir tutar için tasarruf planına girersin,
• Her ay taksit ödersin,
• Modele göre belli bir ayda teslim alırsın,
• Şirket, sunduğu hizmet karşılığında organizasyon ücreti ve bazı durumlarda ek masraflar tahsil eder.

Faiz ödemezsin; ama bu, sistemin “maliyetsiz” olduğu anlamına gelmez. Maliyet; organizasyon ücreti + zaman + kira + alternatif getiri kaybı üzerinden oluşur.

Banka konut kredisi nedir?

Banka kredisi tarafında ise:

• Bankadan belli tutarda kredi çekersin,
• Krediye faiz (veya katılım bankalarında kâr payı) ödersin,
• Çoğu zaman evi hemen teslim alırsın,
• Dosya masrafı, ekspertiz, sigorta gibi ek masraflar çıkar.

Türkiye’de son yıllarda konut kredisi faizleri yüksek seyrettiği için, aylık oranları görünce pek çok kişi tasarruf finansmanına yöneliyor. Ama tekrar hatırlatalım: Faiz oranına bakmak yetmez. Asıl mesele nakit çıkışlarının toplamı ve zamanlamasıdır.

2. Maliyet karşılaştırmasını 4 ayağa oturt

Tasarruf finansmanı vs banka kredisi kıyasını sağlıklı yapmak için dört bacağı aynı anda düşünmelisin:

1. Nakit çıkışı:
   • Banka kredisi: Peşinat + kredi taksitleri + masraflar
   • Tasarruf finansmanı: Taksitler + organizasyon ücreti + ek masraflar
2. Kira gideri:
   • Banka kredisi: Genelde hemen eve girersin → kira ödemeyi bırakıp taksit ödersin
   • Tasarruf finansmanı: Teslim tarihine kadar kirada kalmaya devam edebilirsin
3. Enflasyon ve konut fiyat artışı:
   • Yüksek enflasyon dönemlerinde konut fiyatları da hızla artabilir.
4. Fırsat maliyeti:
   • Peşinat ve aylık tasarruf başka yatırımlarda değerlendirilebilirdi; bundan vazgeçmek bir maliyettir.

3. Kira giderini hesaba katmadan karşılaştırma yapmak büyük hata

Bu konu çoğu hesaplamada gözden kaçıyor. Oysa özellikle büyük şehirlerde kira = ikinci bir mortgage.

Banka kredisi tarafı: Kiradan takside geçiş

• Evi hemen alıp yerleştiğinde kira ortadan kalkar,
• Onun yerine kredi taksiti ödersin.

Kritik soru: Ödeyeceğin kredi taksiti, bugün ödediğin kiradan ne kadar farklı?

• Kredi taksiti kirana yakınsa → Kiradan kurtulup kendi evine ödeme yapmak avantajlı olabilir.
• Kredi taksiti kirandan çok yüksekse → Bütçeyi zorlayabilir, stres yaratabilir.

Tasarruf finansmanı tarafı: Teslime kadar kiracı kalma maliyeti

• Teslim tarihine kadar kirada oturmaya devam etmen olası,
• Bu süre modelle 2–8 yıl arasında değişebilir.

Bu şu anlama gelir: Tasarruf finansmanında kira + taksit ikilisini aynı anda ödediğin bir dönem olabilir.

• Dönem ne kadar uzunsa,
• Kira ne kadar yüksekse,

gizli maliyet o kadar büyür.

Kira üzerinden pratik düşünme şekli

• Kirada oturuyorsan ve kira çok yüksekse → Kira yükünden erken kurtulmak banka kredisini daha mantıklı hale getirebilir.
• Aile yanında ya da düşük kiradaysan → Teslimi beklemek tasarruf finansmanı lehine çalışabilir.

Bu yüzden kendine şu soruları sorman önemli:

• Şu an kira olarak ne kadar ödüyorsun?
• Teslimi beklerken toplam kira ne yapıyor?
• Bu tutarı da ekleyince gerçekten “faizsiz” sistem daha mı ucuz?

4. Enflasyon: Bugün mü almak daha mantıklı, beklemek mi?

Türkiye gibi yüksek enflasyon ve dalgalı faiz ortamlarında zaman faktörü en az faiz oranı kadar belirleyici.

Son yıllarda enflasyon yükselirken konut fiyatları da güçlü arttı. Bu iki etkiyi yaratıyor:

4.1. Konutun fiyatı beklerken artıyor

Bugün 3.000.000 TL olan bir ev, 3–4 yıl sonra çok daha yüksek olabilir. Teslimi beklediğinde sözleşme tutarı ile piyasa fiyatı arasındaki farkı hesaba katmalısın.

4.2. Borcun reel yükü zamanla azalıyor

Hem banka kredisi hem tasarruf finansmanı taksitleri genelde nominaldir. Enflasyon yüksek olduğunda gelir artışıyla taksitlerin reel yükü düşer; uzun vadeli kredilerde bu etki belirgindir.

Fark şu: Banka kredisiyle evi baştan alır ve enflasyonla değer artışını sen toplarsın; tasarruf finansmanında evi daha geç alırsın, enflasyon o süre boyunca senden bağımsız çalışır.

5. Fırsat maliyeti: Paranı başka nerede kullanabilirdin?

Fırsat maliyeti, çoğu insanın hissettiği ama adını koymadığı maliyettir.

Banka kredisi tarafında

Yüksek peşinat ve taksit, alternatif yatırımlardan vazgeçmek anlamına gelir. Ancak evini erken aldığın için kira ödemekten kurtulur ve değer artışını toplarsın. Denklem çoğu zaman şudur:

“Yüksek faiz ödemeyi kabul edip, kira yerine kendi evime ödeme yapayım, konutun değer artışıyla bunu dengeleyeyim.”

Tasarruf finansmanı tarafında

Organizasyon ücreti ve taksitler, parayı başka yatırımda değerlendirmekten vazgeçmek demektir. Faiz ödemezsin ama bekleme süresi ve kira yükü maliyete eklenir. Denklem şöyle özetlenir:

“Faiz ödemeyeyim ama organizasyon ücreti ve bekleme süresini göze alayım.”

Şu sorularla fırsat maliyetini sadeleştirebilirsin:

• Peşinat ve aylık tasarruf başka yatırımlarda yıllık ortalama ne getirirdi?
• Tasarruf finansmanı planında bu getiriden vazgeçerken ne kazanıyorum?

6. Adım adım karşılaştırma çerçevesi

Artık teoriyi konuştuk; şimdi kendi rakamlarınla görme zamanı.

Adım 1: Kendi senaryonu netleştir

• Almak istediğin evin yaklaşık fiyatı ne?
• Elindeki peşinat tutarı ne kadar?
• Şu an kira olarak ne ödüyorsun?
• Aylık düzenli ödeyebileceğin taksit ne kadar?

Adım 2: Banka kredisi senaryosunu hesapla

Kredi hesaplayıcılarıyla aynı ev için çekeceğin kredi tutarını, aylık taksiti ve masrafları çıkar.

• Toplam kredi geri ödemesi,
• Peşinat + masraflar dahil cebinden çıkacak toplam nakit,
• Kiradan ne zaman kurtulacağın,
• Borcun vadesi boyunca ödeyeceğin toplam taksit.

Adım 3: Tasarruf finansmanı senaryosunu hesapla

Aynı ev için bir tasarruf finansmanı planı oluştur:

• Sözleşme tutarı ve vade süresi,
• Organizasyon ücreti oranı,
• Teslim ayı seçimi.

İyi bir araç şunları net göstermeli:

• Organizasyon ücreti dahil toplam maliyet,
• Teslime kadar ödenecek toplam kira,
• Plan sonunda cebinden çıkmış olacak toplam tutar.

Adım 4: İki toplamı yan yana koy

Basit bir tabloyla düşün:

1. Banka kredisi toplam nakit çıkışı
   • Peşinat + masraflar + tüm kredi taksitleri
   • Kira: 0 (eve hemen giriyorsan)
2. Tasarruf finansmanı toplam nakit çıkışı
   • Organizasyon ücreti + tasarruf taksitleri
   • Teslim tarihine kadar ödenen kira toplamı

Sonra şu soruyu sor: “Hangi senaryoda, aynı ev için bugünkü TL karşılığıyla daha az para harcıyorum?”

7. Kimler için hangisi daha mantıklı olabilir?

• Kira yükü çok yüksek, hemen taşınmak zorunda, geliri düzenli ve yüksek olan biri: Kira → taksit dönüşümü nedeniyle banka kredisi avantajlı olabilir.
• Kira ödemeyen ya da düşük kira ödeyen, teslimi bekleyebilen, faiz hassasiyeti yüksek biri:Organizasyon ücretini ve bekleme süresini göze alıyorsa tasarruf finansmanı mantıklı olabilir.
• Geliri dalgalı, sabit yüksek kredi taksidinden çekinen biri: Daha esnek ödeme planları sunan tasarruf finansmanı cazip olabilir; fesih ve gecikme şartlarını iyi okumalıdır.

Altını çizelim: “Tasarruf finansmanı mı, banka kredisi mi?” sorusunun tek doğru cevabı yok; koşullarına, kira durumuna, risk algına ve enflasyon beklentine bağlı.

8. Son söz: En doğru cevap, kendi rakamlarınla yaptığın hesapta

• Sadece “faiz var mı yok mu?” sorusuna takılırsan büyük resimde para kaybedebilirsin.
• “Tasarruf finansmanı faizsiz, o zaman mutlaka daha ucuzdur” demek de, “Banka kredisi pahalı, bakmaya değmez” demek de yanlıştır.

Doğru soru şudur:

“Benim koşullarımda, kira + enflasyon + fırsat maliyeti dahil toplamda hangi seçenek daha avantajlı?”

Bu sorunun cevabını görmek için:

• Aynı ev / aynı sözleşme tutarı için,
• Banka kredisi ve tasarruf finansmanı senaryolarını,
• Kendi verilerinle yan yana getirmen gerekir.

Sitedeki tasarruf finansmanı maliyet hesaplayıcı ile kira gideri, organizasyon ücreti, teslim tarihi ve toplam ödeme tutarını tek ekranda görebilir; hangi seçeneğin senin koşullarında daha avantajlı olduğunu saniyeler içinde karşılaştırabilirsin.