Eminevim, Fuzul Ev veya benzeri Tasarruf Finansmanı sistemlerine dahil olmayı düşünenlerin en büyük ikilemi, organizasyon ücretinden ziyade peşinat stratejisidir.
Elinizde örneğin 500.000 TL nakit var ve 2.000.000 TL'lik bir eve yazılmak istiyorsunuz. Önünüzde iki ana senaryo duruyor:
- Paranın tamamını peşinat verip teslimat tarihini öne çekmek.
- Minimum peşinat verip, eldeki nakdi altın, borsa veya mevduatta değerlendirmek.
Peki, matematik hangisini söylüyor? Gelin, duygusal kararları bir kenara bırakıp bu kararın "Fırsat Maliyeti" analizini yapalım.
Senaryo 1: Yüksek Peşinat Vermek (Zamanı Satın Almak)
Tasarruf Finansmanı sistemlerinin matematiği basittir: Ne kadar çok peşinat verirseniz, teslimatınız o kadar erkene çekilir.
Eğer şu an kirada oturuyorsanız, yüksek peşinat vermenin en büyük getirisi "Ödenmeyen Kiralardır".
- Kira Avantajı: Evi 12 ay erken teslim almak demek, 12 aylık kira bedelinin cebinizde kalması demektir.
- Enflasyon Koruması: Enflasyonist ortamda evi erken alıp tapuyu üzerinize yapmak, konut fiyat artışlarına karşı sizi erkenden korumaya alır.
Buradaki maliyetiniz, verdiğiniz toplu paranın "getirisinden" vazgeçmenizdir. Ancak kira gideriniz çok yüksekse, peşinat verip eve hemen geçmek genellikle daha karlı olabilir.
Senaryo 2: Düşük Peşinat ve Parayı Kenarda İşletmek
"Ben bu 500.000 TL'yi sisteme bağlamayayım, kenarda altın yapayım, sistemden evi geç alsam da olur" diyorsanız, çok hassas bir "Getiri vs. Gider" hesabı yapmanız gerekir.
⚠️ Buradaki 2 Büyük Risk:
1. Kira Yükü: Teslimatınız örneğin 20 ay sonraya ertelenecek. Bu 20 ay boyunca ödeyeceğiniz toplam kira, kenarda işlettiğiniz paranın getirisinden fazla mı olacak?
2. Alım Gücü Erimesi: Siz paranızı kenarda %50 büyütürken, almak istediğiniz evin fiyatı %80 artarsa ne olacak? Teslimat günü geldiğinde elinizdeki para o evi almaya yetmeyebilir.
Bu senaryonun karlı olması için şu formülün tutması gerekir:
[Yatırım Getiriniz] > [Ödenen Kira + Konut Fiyat Artışı]
Türkiye şartlarında bu, oldukça riskli bir bahistir.
Kritik Karar Anı: Fon Fırsat Maliyeti
Karar verirken kendinize sormanız gereken asıl soru şudur: "Paramın alternatif getirisi, beni kira yükünden ve ev fiyat artışından kurtarıyor mu?"
Bunu kağıt kalemle hesaplamak neredeyse imkansızdır. Çünkü işin içine bileşik getiri, tahmini enflasyon ve değişken teslimat tarihleri girer.
Ezbere Karar Vermeyin, Hesaplayın
Bir satış temsilcisinin "Peşinat verin hemen teslim edelim" demesi veya bir arkadaşınızın "Paranı bağlama, işletirsin" demesi sizin finansal gerçeklerinize uymayabilir.
Web sitemizdeki gelişmiş hesaplama aracı, tam olarak bu parametreleri kıyaslamanız için tasarlandı. "Fon Fırsat Maliyeti" ve "Kira Gideri" kutucuklarını doldurarak; peşinatı vermenin mi yoksa tutmanın mı sizin için matematiksel olarak daha karlı olduğunu (IRR üzerinden) saniyeler içinde görebilirsiniz.
Peşinatlı ve Peşinatsız senaryoları karşılaştırın.