Tasarruf Finansmanında Gizli Maliyetler: Enflasyon, Kira, Organizasyon Ücreti

Ama işin bir de pek konuşulmayan tarafı var:enflasyon, kira ve organizasyon ücreti gibi kalemlerin teslim tarihinize bağlı olarak değişen gizli maliyetleri.

Bu yazıda, özellikle teslimat tarihine göre bu gizli maliyetlerin nasıl büyüdüğünü, iki farklı senaryo üzerinden anlatarak göstereceğiz. Ayrıca, enflasyon sebebiyle sözleşme tutarıyla ev veya araba bulunamayan katılımcılarınsözleşme güncellemek zorunda kaldığında nasıl yeni birorganizasyon ücreti ile karşılaştığını ve toplam maliyetin nasıl arttığını ele alacağız.

1. Tasarruf Finansmanı Sadece Taksitten İbaret Değil

Birçok kişi tasarruf finansmanını değerlendirirken sadece şuna bakıyor:“Aylık taksidim kaç para? Faiz yok mu? Tamam o zaman.”

Oysa gerçek tablo, özellikle teslimat tarihi geciktikçe, şu unsurlarla birlikte düşünülmeli:

• Enflasyon: Sözleşme tutarının alım gücünü azaltır.
• Kira: Teslim alana kadar ödenen kira toplam maliyeti büyütür.
• Organizasyon ücreti: Başta ödediğiniz bu bedel, bazı durumlardaikinci kez karşınıza çıkabilir.

Üstelik bu sistemde size nakit para verilmiyor; para doğrudan satıcıya (evin/arabanın sahibine) ödeniyor.Yani sözleşme tutarınız enflasyonla geri kaldığında, piyasada o fiyata ev veya araba bulamazsanız,parayı “çekip alma” şansınız yok. Bu da gizli maliyetleri daha kritik hale getiriyor.

2. Enflasyon: Sözleşme Tutarının Sessiz Düşmanı

Yüksek enflasyon ortamında, özellikle konut ve araç fiyatları çoğu zaman genel enflasyondan bile hızlı artıyor. Siz tasarruf finansmanına girerken belirlediğiniz sözleşme tutarı, teslim tarihinde çoğu zaman başlangıçtaki alım gücünü korumuyor.

Bu da şu riskleri doğuruyor:

• Teslimata geldiğinizde, sözleşme tutarınızla piyasadabaşlangıçta hedeflediğiniz standartta ev veya araç bulamıyorsunuz.
• “Aynı evi/arabayı alayım” derseniz, sözleşme tutarını yükseltmenizve çoğu zaman sözleşme güncellemesi yapmanız gerekiyor.
• Bu güncelleme çoğu modelde, yeni sözleşme tutarı üzerinden ek organizasyon ücretianlamına gelebiliyor.

Yani enflasyon sadece “ev pahalandı” demek değil; beraberindeyeni sözleşme + ek organizasyon ücreti = ekstra maliyet anlamına geliyor.

3. Kira: Teslim Tarihi Geciktikçe Büyüyen Yük

Tasarruf finansmanında teslimi beklerken çoğu katılımcı kira ödemeye devam ediyor. Teslim tarihi erken olduğunda bu kira yükü sınırlı kalırken, teslim tarihi uzadıkçatoplam kira maliyeti ciddi rakamlara ulaşıyor.

Kira, aslında:

• Her ay cebinizden çıkan ama eve/araca dönüşmeyen bir ödeme,
• Uzun teslim vadelerinde “gizli ek taksit” gibi çalışan bir yük,
• Enflasyonla birlikte artan, dolayısıyla ilerleyen yıllarda daha da ağırlaşan bir maliyet.

Teslimi 12. ayda mı, 48. ayda mı alacağınız; sadece tasarruf finansmanı taksitlerinizi değil, toplam kira maliyetinizi de yeniden şekillendiriyor.

4. Organizasyon Ücreti: Bir de İkinci Kez Karşınıza Çıkmasın

Organizasyon ücreti, tasarruf finansman şirketlerinin sunduğu hizmetin karşılığı olarak başta ödediğiniz hizmet bedelidir. Genellikle sözleşme tutarının belli bir yüzdesi olarak alınır.

Ancak enflasyon nedeniyle sözleşme tutarı yetersiz kalıpsözleşme güncellemesi yapmak zorunda kaldığınızda, birçok senaryoda:

• Yeni sözleşme tutarı belirlenir,
• Bu yeni tutar üzerinden ek bir organizasyon ücreti talep edilebilir,
• Böylece başta ödediğiniz ücrete ek olarak ikinci bir önemli maliyet daha yüklenmiş olursunuz.

İşte bu yüzden, özellikle uzun teslim vadeli ödeme planlarında organizasyon ücretini sadece “bugünkü rakam” olarak değil, enflasyon ve olası güncellemelerle birlikte “toplamda kaç kere ve ne kadar ödeyebilirim?” sorusuyla birlikte düşünmek gerekiyor.

5. Önemli Detay: Nakit Para Size Verilmiyor

Tasarruf finansman sisteminde kritik bir nokta da şu:Size elinize sayılan bir nakit ödeme yapılmıyor.

Sistem, sözleşme tutarını:

• Bulduğunuz evin veya aracın satıcısına,
• Genellikle tapuda / satış anında,
• Sözleşme tutarı kadarını doğrudan ödeyerek aktarıyor.

Bu şu anlama geliyor:Sözleşme tutarınız enflasyonla değer kaybedip piyasada o fiyata ev veya araba bulunmadığında, “parayı ben alayım, üzerine ekleyip farklı bir şey yapayım” diyemiyorsunuz.

Dolayısıyla sözleşme tutarının piyasa fiyatlarından geri kalması, hem kullanım özgürlüğünüzü kısıtlıyor, hem de çoğu zamansözleşme güncellemesi + ek organizasyon ücreti ile sonuçlanıyor.

6. İki Senaryo ile Gizli Maliyetleri Görelim

Şimdi bu gizli maliyetleri daha somut görebilmek için iki basitleştirilmiş senaryo düşünelim. Rakamlar örnektir; amaç mantığı göstermek.

Senaryo A: Teslim 12. Ayda

• Sözleşme tutarı: 1.000.000 TL
• Teslim: 12. ay
• Organizasyon ücreti: Başta bir kez ödeniyor.
• Kira: 12 ay boyunca kira ödemeye devam ediyorsunuz.
• Enflasyon: 1 yılda ev fiyatları yükseliyor ama genelde tamamen kopmuyor.

Bu senaryoda:

• Sözleşme tutarı, yine değer kaybediyor ama çoğu zaman piyasaya çok geriden gelmiyor.
• Teslim tarihinde 1.000.000 TL ile hâlâ istediğiniz ev/araba segmentine yakın bir seçenek bulma ihtimaliniz var.
• Fark oluşsa bile, çoğu zaman kendi tasarruflarınızla kapatılabilir bir seviyede oluyor.
• Sözleşme güncellemesine ihtiyaç duymama ihtimaliniz daha yüksek; dolayısıylaikinci bir organizasyon ücreti ödeme riskiniz daha düşük.

Senaryo B: Teslim 48. Ayda

• Sözleşme tutarı: 1.000.000 TL (aynı başlangıç)
• Teslim: 48. ay
• Organizasyon ücreti: Başta bir kez ödeniyor.
• Kira: 4 yıl boyunca kira ödemeye devam ediyorsunuz.
• Enflasyon: 4 yılda ev/araç fiyatları katlanmış durumda.

Bu senaryoda, yüksek enflasyon ortamını düşünürsek:

• Teslim tarihine geldiğinizde, 1.000.000 TL ile aynı semtte, aynı metrekarede ev bulmanız neredeyse imkânsız.
• Piyasadaki benzer evlerin 1.800.000 – 2.000.000 TL seviyesine çıktığını varsayalım. O zaman bu evi alabilmek için sözleşme tutarınızı yükseltmeniz gerekiyor.
• Sözleşme yükselttiğinizde, çoğu modelde yeni tutar için ek bir organizasyon ücretiödemek zorunda kalabilirsiniz.
• 4 yıl boyunca ödediğiniz toplam kira, 12 aylık senaryoya göre ciddi şekilde artmış durumda.

Sonuç olarak:Aynı başlangıç sözleşmesi, sadece teslim tarihi daha geç olduğu için, enflasyon + ek organizasyon ücreti + daha uzun kira süresi yüzünden toplamda çok daha pahalıya gelebiliyor.

İşte bu nedenle, tasarruf finansmanı değerlendirirken sadece “taksitler güzel mi?” sorusu değil;teslim tarihi, enflasyon, kira ve olası sözleşme güncellemelerinin toplam etkisi hesaba katılmalı.

7. Bu Gizli Maliyetleri Rakamlarla Görmek Mümkün

İyi haber şu ki, tüm bu gizli maliyetleri “hissiyatla” değil,net rakamlarla görebilirsiniz.

Tasarruffinansmani.com’daki hesaplama aracı ile:

• Sözleşme tutarınızı,
• Peşinat ve aylık taksitlerinizi,
• Teslim ayını,
• Organizasyon ücretini,
• Kira, enflasyon ve fon getirisi varsayımlarını

girerek, farklı teslim tarihleri için:

• IRR (İç Verim Oranı) – fiili yıllık maliyet oranını,
• Net Bugünkü Maliyet – bugünün parasıyla toplam maliyetinizi

karşılaştırabilirsiniz. Böylece, aynı sözleşmenin “12. ayda teslim” ve “48. ayda teslim” versiyonlarının hangisinin daha kârlı, hangisinin daha kârsız olduğunu objektif olarak görebilirsiniz.